規范住房租賃市場主體經營行為

維護住房租賃承租人合法權益

——解讀《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》

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　　針對住房租賃市場存在的發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等問題，近日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦6部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），規范住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。中國建設報特邀請住房和城鄉建設部房地產市場監管司和中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱“中房學”）有關負責人對《意見》進行了解讀。

　　問：《意見》出臺的背景是什么？

　　部房地產市場監管司有關負責人：近年來，在大力培育和發展住房租賃市場一系列政策措施的引導下，我國住房租賃市場快速發展，為解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場同時存在眾多侵害租房群眾合法權益、影響社會和諧穩定違法違規行為。2019年6月以來，住房和城鄉建設部等6部門按照黨中央對“不忘初心、牢記使命”主題教育的總體要求、中央紀委國家監委關于專項整治漠視侵害群眾利益問題的統一部署，在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，并取得了初步成效。為進一步鞏固專項整治成果，住房和城鄉建設部等6部門聯合印發《意見》。《意見》突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。

　　問：下一步將如何做好《意見》的貫徹落實工作？

　　部房地產市場監管司有關負責人：下一步，我們要以專項整治和《意見》印發為契機，加大監管力度，持續整頓規范住房租賃市場秩序，同時加強制度建設，建立規范住房租賃市場秩序的長效機制，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更安心。

　　一是提高政治站位。各級住房和城鄉建設部門要認真學習《意見》，深刻領會《意見》內容，把整治住房租賃中介機構亂象工作和貫徹落實《意見》作為重大政治任務，切實增強責任感、使命感。因為住房租賃事關城鎮1.8億租房群眾，他們多數是外來務工人員和新就業大學畢業生等新市民群體。《意見》就是解決新市民群體最急、最憂、最盼的緊迫關切，就是以實際行動踐行初心使命，讓他們感受到主題教育實實在在成效的具體舉措。各級住房和城鄉建設部門要不折不扣落實《意見》提出的工作要求，真正把市場亂象整治好。

　　二是落實牽頭責任。各級住房和城鄉建設部門要繼續發揮好牽頭單位作用，繼續協調發展改革、公安、市場、金融、網信等相關部門深度參與，共同貫徹落實《意見》中的各項政策舉措。同時，要強化督促指導，省里要壓實責任，市里要注重落實，把《意見》精神貫徹到區縣，貫徹到“最后一公里”。

　　三是堅持標本兼治。各級住房和城鄉建設部門既要治標，更要治本，把“當下改”與“長久立”結合起來，會同相關部門針對重點問題進行重點研究，把《意見》的貫徹落實與本地住房租賃市場存在的突出問題結合起來。同時，各級住房和城鄉建設部門也要注意發揮行業自律的作用，由行業協會組織中介機構，公開承諾守法經營、誠信經營，接受社會公眾和輿論監督，促進住房租賃市場健康發展。

　　問：《意見》著重解決住房租賃市場哪些突出問題？

　　中房學有關負責人：《意見》堅持問題導向，重點解決發布虛假房源信息、違規收費、惡意克扣押金租金、租賃合同不備案、威脅恐嚇承租人、違規使用住房租金貸款6項違法違規行為。同時，對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）、“租金貸”等經營模式的高風險住房租賃企業，提出了針對性的政策措施。

　　問：《意見》包括很多內容，其中創新性亮點有哪些？

　　中房學有關負責人：《意見》內容的創新性亮點很多，其中主要有：

　　一是住房租賃企業開業報告。目前從事住房租賃經營的企業從其名稱甚至經營范圍，基本上看不出是住房租賃企業，多數是科技公司的名稱，不便于租房群眾識別，也不便于監管。開業報告既不是企業資質審批，也不是備案，實際上是一種告知。

　　二是規定轉租住房10套（間）以上的單位或個人應依法辦理市場主體登記。目前各種各樣的單位或個人從事住房租賃活動，特別是無照經營的二房東，數量較多、魚龍混雜，長期以來游離于監管之外，像“幾粒老鼠屎壞了一鍋湯”那樣，敗壞了整個住房租賃行業聲譽。

　　三是經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同應即時辦理網簽備案。合同即時網簽備案有助于解決未來可能發生的合同糾紛，并可以保障租購同權、房租抵扣個稅、積分落戶等政策的有效實施，為依法開展住房租金貸款業務提供依據，還可以及時掌握住房租賃市場動態發展變化。

　　四是建設住房租賃管理服務平臺，該平臺應具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、合同網簽備案等功能，并逐步實現該平臺與綜合治理等系統對接。

　　五是住房租賃企業應編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項。住房租賃企業對出租房屋進行改造或裝修的，裝修后空氣質量應符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。

　　六是各地住房和城鄉建設部門要充分發揮住房租賃、房地產經紀行業協會（學會）作用，房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員要自覺接受行業自律管理，強化行業自律管理。

問：關于當前住房租賃市場痛點難點，《意見》具體作出了哪些針對性規定？

　　中房學有關負責人：《意見》針對目前住房租賃市場的痛點難點，作出了許多具體有效的規定。

　　例如，針對目前較普遍存在的虛假房源信息問題，規定了保障租賃房源信息真實性、有效性的辦法，包括：所發布的房源信息應實名并應滿足真實委托、真實狀況、真實價格（租金）的要求；同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷；網絡信息平臺應核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息；住房和城鄉建設部門有條件的，可建立房源核驗基礎數據庫，通過提供數據接口、房源核驗碼等方式，向房地產經紀機構、住房租賃企業、網絡信息平臺提供核驗服務。

　　針對亂收費、押金難退、惡意克扣押金租金問題，《意見》作出了以下規定：一是收費之前應向承租人出具收費清單，并由承租人簽字確認。如果承租人沒有簽字確認的，或者收費清單上沒有列明的收費內容，不應向承租人收取。二是住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵住房租賃合同明確約定的費用外，剩余的租金、押金等應及時退還承租人。住房租賃合同中沒有明確約定的費用，不得扣除。三是承租人和出租人續約的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。

　　針對住房租賃金融業務方面存在的突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業因這類問題而爆雷，《意見》提出了相應的解決辦法：一是加強對“高進低出”“長收短付”經營模式住房租賃企業的監管，并將租金、押金等納入監管賬戶；二是住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

　　需要指出的是，某些“高進低出”的所謂住房租賃企業，實際上不是真正意義上的住房租賃企業，一開始可能就是打著住房租賃企業的旗號，借此行騙，應屬于詐騙行為。